Los propietarios de locales en edificios sujetos a régimen de propiedad horizontal necesitan en muchas ocasiones alterar la fachada o incluso abrir huecos en la misma para desarrollar su actividad. Necesitarán, en cualquier caso, autorización de la Junta de propietarios, pero sólo podrán negárseles dichas actuaciones cuando menoscaben o alteren la seguridad del edificio, su estructura general o perjudiquen los derechos de otros propietarios. Te lo explicamos a continuación.
Es indudable que la fachada del edificio es un elemento común sujeto a derecho de copropiedad pues así viene establecido en el art. 396 del Código Civil. Resulta, por tanto, de aplicación lo dispuesto en el art. 7.1 de la Ley de propiedad Horizontal: “El propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad.
En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna y si advirtiere la necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo sin dilación al administrador”.
La regla general ha sido la exigencia de unanimidad de la Junta de propietarios para adoptar acuerdos que supongan la modificación de estos elementos comunes, al suponer una modificación del título constitutivo (SSTS de 22 de octubre de 2008 [ RC n.º 245/2003], de 15 de diciembre de 2008 [ RC n.º 861/2004] y de 17 de febrero de 2010 [ RC n.º 1958/2005]).
Pero esta doctrina ha sido matizada por la jurisprudencia del Tribunal Supremo, que ha considerado que las reglas de autorización de apertura de huecos en fachadas deben ser interpretadas de modo flexible cuando quienes desean abrir esos huecos son locales comerciales situados en edificios sujetos al régimen de propiedad horizontal. La STS de 11 de noviembre de 2009 (RC n.º 625/2005 ), así como la STS de 30 de septiembre de 2010 (RC n.º 1902/2006 ), declaran, “en relación a las obras que afectan a la fachada del edificio, que no cabe idéntica interpretación entre locales de negocio y pisos, con fundamento en que los primeros se ubican generalmente en las plantas bajas y los segundos en las siguientes, y aunque la fachada es todo lo correspondiente al exterior del inmueble en su completa superficie, la zona relativa a los pisos constituye una situación arquitectónica más rígida, mientras que en las plantas bajas existe una mayor flexibilidad, en atención a la naturaleza de la actividad a desarrollar en los locales. De este modo los propietarios de los locales comerciales situados en la planta baja pueden ejecutar obras que supongan la alteración de la fachada del edificio, siempre y cuando su realización no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general o perjudique los derechos de otros propietarios”.
¿Significa esta doctrina que el propietario de un local puede abrir un hueco sin permiso de la Comunidad de propietarios? No, en absoluto.
El Auto del Tribunal Supremo nº 12734/2019, de 4 de diciembre, establece la necesidad de que los propietarios de locales lleven siempre a junta la petición de autorización para realizar obras consistentes en alteración o afectación de elementos comunes, y en concreto, las consistentes en apertura de huecos. Los locales, según el criterio del Tribunal Supremo, deben pedir autorización a la comunidad de propietarios para abrir huecos en la fachada, no pudiendo actuar de manera unilateral. Como expresamente señala el Auto, la “flexibilidad” que permite la doctrina de nuestro Tribunal Supremo en la aprobación de estos acuerdos, no significa que los propietarios de los locales comerciales puedan realizar cualquier tipo de obra, afecten o no a elementos comunes, en beneficio de la actividad comercial (SSTS nº 553/2012, de 28 de septiembre, y nº 675/2012, de 23 de octubre).
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Salvo mejor criterio.
Sara Casas Patiño.
