En este post analizaremos el procedimiento de reclamación de las deudas de los morosos tras las modificaciones introducidas por la Ley 10/2022, de 14 de julio, concretamente en el art. 21 de la Ley de propiedad horizontal. Dicho artículo regula el régimen aplicable a la morosidad en las comunidades de propietarios, y ha sido reformado en profundidad estableciendo algunas cuestiones de importante interés.
1. Establece la posibilidad de acordar medidas disuasorias: privación temporal del uso de elementos comunes o establecimiento de intereses superiores al interés legal.
Una demanda habitual que carecía hasta ahora de regulación.
Con la nueva redacción del art. 21, la junta de propietarios podrá acordar un interés superior al interés legal en el caso de recibos impagados o la privación temporal del uso de servicios o instalaciones al vecino moroso (pistas deportivas, piscina, etc).
Los límites a la adopción de estas medidas serán únicamente (i) que no puedan reputarse abusivas o desproporcionadas, (ii) que no afecten a la habitabilidad de los inmuebles y (iii) que no tengan en ningún caso carácter retroactivo.
Para mayor seguridad, estas medidas podrán ser incluidas en los Estatutos de la comunidad.
2. Modifica el proceso monitorio especial aplicable a las comunidades de propietarios de inmuebles en régimen de propiedad horizontal.
Aunque puede acudirse a cualquiera de los procedimientos judiciales legalmente previstos para reclamar las deudas de una comunidad de propietarios, éstas siempre han tenido a su disposición un procedimiento monitorio con especialidades. La nueva redacción de los apartados 2º a 5º del art. 21 detalla esas especialidades:
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¿Qué puede reclamar la comunidad por medio de un procedimiento monitorio al amparo del art. 21 de la LPH?
Todas las cantidades que le sean debidas en concepto de gastos comunes, tanto si son ordinarios como extraordinarios, generales o individualizables, o fondo de reserva.
Se podrán incluir también en la petición inicial del procedimiento monitorio las cuotas aprobadas que se devenguen hasta la notificación de la deuda, así como todos los gastos y costes que conlleve la reclamación de la deuda, incluidos los derivados de la intervención del secretario administrador, que serán a cargo del deudor.
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¿A quién debe demandar la comunidad de propietarios?
Es indudable que deberá demandar al obligado al pago. Según el art. 9.1.e) de la LPH el obligado al pago es el propietario.
Pero pueden darse situaciones complejas que generen duda sobre la legitimación pasiva en estas reclamaciones (proindivisos, arrendamientos con pactos especiales, arrendamientos financieros, usufructuarios, propietario fallecido, etc.). En estos casos es recomendable siempre acudir a un abogado especializado en propiedad horizontal.
Aunque ya estaba prevista en la anterior redacción la posibilidad de dirigir la reclamación contra el titular registral, se ha aclarado una cuestión de suma importancia. Hay situaciones en las que un titular registral puede ser obligado al pago de ciertas deudas con la comunidad, pero cuando no es así ¿puede ser demandado igualmente? La Sentencia del Tribunal Supremo 211/2015, de 22 de abril ya fijó como doctrina jurisprudencial que «cuando el deudor de cuotas por gastos de comunidad de propietarios, por obligación propia o por extensión de responsabilidad, no coincida con el titular registral, la reclamación frente a éste solo será al objeto de soportar la ejecución sobre el inmueble inscrito a su nombre«. Ahora, la nueva redacción del art. 21 incluye expresamente esta posibilidad.
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¿Quién puede iniciar la reclamación judicial por procedimiento monitorio?
La comunidad, y por tanto, su representante legal: el presidente.
Pero también, cuando así lo acuerde la junta de propietarios el “secretario administrador profesional”.
Pueden contratarse los servicios profesionales de abogado y procurador para la interposición de la reclamación. En materia de propiedad horizontal, está prevista la condena en costas al deudor.
¿Y qué ocurre si ante la solicitud inicial el deudor paga o no comparece? Los honorarios y derechos del abogado y/o procurador por su intervención deberán ser abonados por el deudor de acuerdo a los límites establecidos en materia de costas, tanto si el deudor atiende el requerimiento de pago como si no comparece ante el tribunal. La nueva redacción del artículo incluye también los honorarios y derechos que se devenguen por la ejecución.
Si hubiera oposición y la comunidad obtuviere una sentencia totalmente favorable, deberá incluir la condena en costas aunque la intervención del abogado y/o procurador no hubiera sido preceptiva.
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¿Qué documentación es necesaria?
- La petición inicial de procedimiento monitorio.
- Un certificado del acuerdo de liquidación de la deuda emitido por quien haga las funciones de secretario de la comunidad con el visto bueno del presidente. Deberá constar en el mismo el importe adeudado y su desglose. Si el secretario de la comunidad es un secretario-administrador con cualificación profesional necesaria y legalmente reconocida y no va a intervenir profesionalmente en la reclamación judicial de la deuda, puede firmarlo únicamente él.
- El documento acreditativo en el que conste haberse notificado al deudor (generalmente, por burofax). Puede también hacerse de forma subsidiaria en el tablón de anuncios o lugar visible de la comunidad durante un plazo de, al menos, tres días.
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Embargo preventivo y caución.
Aunque no es una novedad, una especialidad importante de estos procedimientos monitorios es la posibilidad de solicitar el embargo preventivo de bienes suficientes del deudor para hacer frente a la cantidad reclamada, los intereses y las costas, sin necesidad de que la comunidad preste caución.
3. Nuevas alternativas de resolución del conflicto.
Establece la posibilidad de acudir a la mediación-conciliación o arbitraje tanto para la reclamación de deudas con la comunidad como para cualquier cuestión relacionada con la obligación de contribuir a los gastos y al fondo de reserva.
Esperamos que esta información te haya sido de utilidad. Si necesitas reclamar las deudas de tu comunidad, puedes contactar con nosotros sin compromiso. Estaremos encantados de asesorarte.
Sara Casas Patiño.
