Este es un tema complicado, por lo que mi recomendación es que un profesional estudie cada concreto caso.
Pero lo más frecuente es encontrarnos con terrazas o patios de los edificios constituidos en régimen de propiedad horizontal que son elementos comunes por destino por lo que, si bien son cubierta del edifico, una o varias propiedades gozan de un derecho de uso y disfrute sobre la terraza. Este matiz es importante, ya que nuestro Tribunal Supremo ha aclarado en abundantísimas sentencias que aunque un propietario utilice exclusivamente una terraza, la cubierta no puede perder nunca su consideración de elemento común.
La STS 273/2019 de 24/04/2013 (nº Recurso 1883/2010), dice:
“Las terrazas de los edificios constituidos en el régimen de propiedad horizontal son elementos comunes por destino, lo que permite atribuir el uso privativo de las mismas a uno de los propietarios. Lo que no es posible es atribuir la propiedad exclusiva en favor de algún propietario, de las cubiertas de los edificios configurados en régimen de propiedad horizontal donde se sitúan las cámaras de aire, debajo del tejado y encima del techo, con objeto de aislar del frío y del calor y que resulta ser uno de los elementos esenciales de la comunidad de propietarios tal como los cimientos o la fachada del edificio por ser el elemento común que limita el edificio por la parte superior. La cubierta del edificio no puede perder su naturaleza de elemento común debido a la función que cumple en el ámbito de la propiedad horizontal, y ello pese a que la terraza situada en la última planta del edificio, se configure como privativa (SSTS 17 de febrero 1993 , 8 de abril de 2011 ; 18 de junio 2012 , entre otras).
El hecho de que los daños que se causaron se deban al mal estado de la tela asfáltica, que asegura la impermeabilización del edificio, y que esta se encuentre situada bajo el suelo de la terraza que sirve de cubierta del edificio, determina su naturaleza común al ser uno de los elementos esenciales de la comunidad de propietarios, por lo que su reparación constituye una obligación propia, como ya la había reconocido anteriormente, según lo acordado en la Junta General de 14 de abril de 2005, asumiendo el pago de los gastos de reparación de humedades procedentes del mal estado de la tela asfáltica y de una mala ejecución de la obra”.
Por lo tanto, la reparación de la tela asfáltica que garantiza la estanqueidad de una terraza que es cubierta del edificio, aunque goce de un derecho de uso y disfrute privativo, debe ser, con carácter general, reparada por la Comunidad de propietarios. Pero evidentemente es unánime el criterio de los Tribunales que establece que el comunero que disfruta del uso de una terraza debe realizar en ella los trabajos y obras de mantenimiento ordinario necesarios, como por ejemplo mantener una adecuada limpieza que evite el atasco de los sumideros o los trabajos de conservación que eviten el daño en solados.
Sin olvidarnos de que, para garantizar el éxito de nuestra reclamación, debemos valorar quién es el causante del daño, independientemente de la consideración del elemento. Tenemos otros artículos en nuestra web que tratan estos asuntos. Puedes consultarlo en el siguiente enlace:
Salvo mejor criterio.
Sara Casas Patiño.
